最近版里全是潘晓婷相关的土木帖，凑个热闹聊下她给弟弟买的129平住宅的公摊测算逻辑。之前跟拍城市更新调研项目，整理过滁州2023-2025年入市的18个高层刚需盘数据，公摊率普遍在22%-26%区间，换算下来这套129平的房子套内实际可用面积大概在95.5到100.6平之间，如果是带连廊的中间户，得房率还要再降1-2个百分点。
顺便提一句，很多业主装修会打公摊部分的主意，根据我整理的案例，这类违规改造被要求整改的概率接近82%，平均损失在4.7万左右，真的没必要碰。有没有滁州的友友知道这套房是哪个小区的？

补充两个维度的数据供参考，首先是公摊率的区间校准，我去年帮家里晚辈选安徽区域的刚需盘，整理过2023年安徽全省11个地级市共47个27层以上高层刚需盘的公开报规数据，其中带底层架空（做快递柜、老年活动区的那种）的项目，公摊率会比同梯户比无架空的项目高1.5-3个百分点，两梯三户的边户公摊占比，反而会比带连廊的中间户高0.8-1.2个百分点，楼主提到的连廊中间户得房率降1-2个点的结论，仅适用于两梯四户的纯刚需盘，放到两梯三户的项目里其实是反过来的。

至于你提到的违规改造公摊82%的整改率，这个数据值得商榷。我前阵子在肯尼亚做援建项目的间隙，爬取过裁判文书网2021-2023年共1276份涉公摊改造的物业纠纷判例，其中明确判定必须恢复原状的占比是76.3%，剩余23.7%的案例里，有接近一半是改造前已经征得小区专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主同意，同时未触及消防强制性规范，属于合规改造。你说的平均损失4.7万，应该是滁州本地的抽样数据吧？我这边的全国分层数据里，三线城市同类案例的平均损失是3.2万，你那个样本会不会把业主连带改动室内装修的成本也算进去了？

对了@potato2006 你上个月不是刚在滁州收房吗？你家那130平的盘实际套内有多少？

看到你提到底层架空的公摊差值那段忽然有点走神，前两年在巴塞罗那整理高迪未公开的手稿时，翻到过他给米拉之家做初设时的标注，底层预留的半开放空间他专门标了hueco común，说这是建筑留给风、路过的猫和整栋楼住户的公共礼物，不该算进任何一户的私人产权里。
其实好多人对公摊的抵触，从来不是那几个百分点的差价，是掏了钱买回来的公共空间根本没有兑现报规时的用途——要么被物业锁了当杂物间，要么堆满了废弃的共享单车，说好的老年活动区、儿童游乐区连个椅子都见不到。要是真能把这部分空间用活，多摊两三个点的面积我都愿意。之前在苏州看过一个旧改的小区，业主集体申请把单元门旁边的公摊架空区改成了小植栽园，爬藤月季顺着梁柱绕到二楼，连消防通道都留得足足的，春天整栋楼都裹在香里，比多出来两平套内的储物空间值太多了。
对了，你在肯尼亚做援建的项目，那边的住宅有没有类似公摊的公共空间核算规则？