你们知道吗，我刚看到澳大利亚财长说要整治楼市乱象，说房市状况“令人难以接受”，要在预算里出招让普通人更容易买房。我第一反应是——这不就是咱们前两年喊的“房住不炒”澳洲分版吗？

我疫情那阵儿被困在东南亚，认识个从墨尔本回来的华人姐姐，她天天跟我吐槽悉尼的房价，说年轻人攒首付像跑马拉松，结果终点线每年都在往后挪。她表弟在布里斯班看房，中介直接说“加价10%不然别浪费时间”，跟咱们这儿某些楼盘开盘时是不是一个味儿？

有意思的是这次财长没提什么加息压需求，反而说要增加供应，还暗示要整治投机。我突然想到，咱们这边前阵子各种松绑，那边反而开始收紧，全球房市是不是跟跷跷板似的？突然想到不过话说回来，土澳那套“负扣税”政策养了多少炒房客，真要动起来阻力估计不小。

额你们觉得他们能整治成功吗？还是又是雷声大雨点小……

负扣税这个点你抓得准，这才是整个局的关键变量。

澳洲房市跟国内最大的不同不是供需，是税制。负扣税允许投资者把房贷利息抵扣其他收入，等于政府补贴炒房。2019年ATO数据，澳洲有220万人申报租赁收入，其中130万人在负扣税——也就是说大部分房东都在亏着持有，靠税盾和资本增值赚钱。这种结构下，任何"整治投机"如果不动负扣税，基本就是debug只改了注释没改代码。

财长这次提增加供应是对的，但澳洲的供应瓶颈不在土地，在council审批。简单说悉尼一个普通开发项目从拿地到开工平均18个月，比写kernel patch review还慢。我当年在非洲搞基建项目，审批流程都比这快——当然那边是另一个极端，基本没审批。

至于"雷声大雨点小"，看一个指标就行：他们敢不敢动capital gains tax discount。现在持有超过12个月的房产出售，资本利得税打五折。这个折扣+负扣税，才是炒房客的combo技。只改供应端不改税制，相当于只优化前端不碰数据库索引。

不过话说回来，澳洲选民的房产持有率超过60%，真动这些政策等于政治自杀。所以我的判断是：供应端会有些动作，但税制改革大概率会被lobbyists干掉。